Цены на жилье

- У нас работа идет по прейскуранту, причем он вполне прозрачен, - объясняет генеральный директор агентства ЖСВ Сергей Жаров. -  Стоимость услуг риэлтора в итоге зависит сразу от нескольких факторов: во-первых виды оказания услуг, с кем мы имеем дело с покупателем или с продавцом. Один из распространенных видов оказания услуг – комплексный. О нем и поговорим.

Комплексный подход к сделке включает в себя разработку рекламной компании, консультационные моменты, согласование условий подготовки и проведения сделки, безопасность проведения расчётов, контроль за выполнением всех обязательств по договору купли продажи объекта недвижимости.

- При этом стоимость услуг риэлтора фиксирована и зависит от стоимости жилья, - поясняет Сергей Жаров. -  Нижняя планка – жилье в ценовой категории 1 миллион 100 тысяч рублей. При этом услуги риэлтора составят 50 тысяч рублей. При стоимости жилья от 1 миллиона 100 тысяч до 1 миллиона 500 тысяч – услуги риэлтора оцениваются в 60 тысяч рублей. При цене недвижимости в 1,5 – 2,2 миллиона рублей – 80 тысяч.  И так далее. Фиксированная верхняя планка – квартиры в ценовой категории от 4 до 5 миллионов рублей, цена  услуг риэлтора  в этом случае составит примерно 180 тысяч рублей. А вот если квартира стоит более 5 миллионов рублей – берется уже процент. Обычная ставка – 4 процента от суммы сделки.

Такие цены на нижегородском рынке вполне адекватны.

- Я неоднократно встречал у коллег предложения по сделкам с комиссией риэлтору 1,2 процента вне зависимости от цены объекта, которые входят в стоимость объекта недвижимости. Однако при заключении сделки такие риэлторы могут взять гораздо больше. Например, наговорив на продавца, что он поднял цену.

Не всякий с таким смирится, но реакция будет разная. Люди просто могут уйти прямо со сделки. Иногда устраивают скандал. В итоге подпорченная репутация.

- Здесь все зависит от того на какие риски человек готов идти.  Если люди приходят к нам и, ознакомившись с прейскурантом, говорят: мол, мы были в другом агентстве и нам там обещали сделать все за 20 тысяч рублей,  что ж пускай делают там.

- Скорее всего, сделка будет проходить в частном порядке, агент, возможно, будет проводить ее вне агентства, - продолжает Сергей Жаров. – А это чревато потерей качества.  Ведь для сделки требуется слаженная работа всего коллектива, сделка одним человеком не делается. Нужен системный подход.

 

В агентстве ЖСВ решают проблему цены по-другому. Стоимость услуг там не занижают, зато дают хорошие скидки. Например, на скидку может рассчитывать постоянный клиент.  Но ведь для большинства нижегородцев купле-продажа недвижимости событие слишком редкое, чтобы приобрести статус «постоянного». Специально для этого введена скидка по рекомендации.

- То есть человек обращается  по рекомендации от клиентов, которые уже воспользовались когда - либо услугами компании. В этом случае он может рассчитывать на определённый дисконт  на оказываемые услуги. При этом качество останется на высшем уровне.

Условия конечно договорные. И если стоимость услуг риэлтора по прейскуранту будет 100 тысяч рублей, то для клиента «по рекомендации» скидка может достигнуть 40 тысяч. 

 

 

Бывает так, что клиент является одновременно и продавцом и покупателем – решил продать старое жилье, чтобы приобрести новое. Но в этом случае цена услуг риэлтора высчитывается с суммы обеих сделок.

 - Есть такое понятие как корректность взаимоотношений между риэлтором и клиентом,  – поясняет Сергей Жаров. – Сейчас допустимо корректным на рынке считается 8-10 процентов от суммы сделки. Причем  – это редкость, обычно 3-4%.

Однако все зависит от  политики агентства. Например, в агентстве ЖСВ так не делают. Любой клиент одновременно и продающий и покупающий квартиру получает дисконт на оказываемые услуги.

- Например,  по одной сделке клиент должен заплатить 100 тысяч рублей, а по другой 120 тысяч – итого 220 тысяч, - объясняет Сергей Жаров. -  У нас он получит скидку до 50 %.

Причем как показывает практика такое предложение,  фактически 50-процентная скидка, очень востребовано.

 

С ценовыми характеристиками все понятно. А изменилась ли стоимость услуг нижегородских риэлторов с течением времени?

- Сколько могу судить – не изменилась, - отвечает Сергей Жаров. – Мы работаем по одному и тому же прейскуранту с 2009 года.

А как же инфляция? Ведь рубль дешевеет, значит, цена тоже должна подниматься?

- Инфляция ни при чем, - считает Сергей Жаров. - Все ведь зависит еще и от объемов проводимых сделок. Стоимость услуг у нас взаимосвязана с формирующейся рыночной стоимостью объектов. Если агентство не страдает отсутствием клиентов, то повышать цены на услуги, изменять действующий прейскурант – нет необходимости.

 Цифры должны быть разумными. Причем эту разумность должен понимать и риэлтор и клиент.

- Мы не берем меньше 50 тысяч рублей за комплексную сделку. Это наш труд и это выполненный объем работ. Другое дело если сделка не комплексная.

Например, у человека есть покупатель и он хочет просто заключить сделку так чтобы не было сложностей и рисков. Сумма, которую клиент заплатит риэлтору в этом случае значительно меньше.

Ну а если риэлтор не справляется со своими обязанностями?

- Здесь все должно быть честно. Работа оплачивается только по факту её выполнения.  

Другое дело если проведены рекламная компания, консультации, найден покупатель, а продавец в последний момент отказывается от продажи своей недвижимости.

- Приходит например и говорит- мне сосед более выгодную цену предложил. Что ж, мы можем только порадоваться за него. Зачем человека принуждать соглашаться на наши варианты, к чему навязчивость? Но работа риэлтором проведена, отчёты и акты выполненных работ клиентом подписаны, и пускай сумма много меньше ожидаемого вознаграждения, но эту сумму он оплачивает.

 

Иной случай, когда внесен задаток и от сделки отказывается уже продавец.

Неважно, нашел ли продавец другого, более выгодного покупателя, или после раздумий решил не продавать свою родную-дорогую квартиру имеющемуся кандидату. По Гражданскому Кодексу продавец должен вернуть полученный от покупателя задаток в двойном размере. Это своего рода страховка для стабильности проведения сделок.

 

Но бывают случаи, когда клиент отказывается платить.

- Чаще всего неоплата связана с текущим материальным положением, с форс-мажором, - объясняет Сергей Жаров.  - Например, заболел кто-то в семье или другое несчастье. И деньги нужны на гораздо более важные вещи.  При этом человек не отказывается платить вообще, просто просит отсрочки, например: выплачу в течение полугода.  В этом случае мы анализируем причины и чаще всего соглашаемся на отсрочку.

По словам специалистов случаи, когда клиент отказывался платить вообще, причем без объяснения причин – крайне редки.

- Бывают неадекватные люди. В моей практике такое было дважды. Вопрос оплаты услуг решается в суде. Здесь крайне важно чтобы были правильно оформлены все документы. Но чаще всего так просто не происходит. Дело в том, что недобросовестные клиенты обращаются к адвокатам: мол, помогите решить проблему, не хочу платить риэлторам, вообще не хочу иметь с ними дела. При этом юрист задает один вопрос: какие документы с агентством  подписывали? Агентский договор подписывали? И часто оказывается, что агентский договор подписан, а фактом выполнения работ считается  заключенный договор купли продажи, который естественно не был подписан. Тогда юрист вполне может посоветовать спокойно разорвать соглашения с риэлтором.

Такое бывает. Но есть и страховка.

- Мы ведем работу поэтапно, за каждый этап отчитываемся перед клиентом, и он подписывает отчет и акт  выполненных работ, - поясняет директор агентства ЖСВ Сергей Жаров.

Таким образом, если клиент обратился к юристу, а тот рассмотрев представленные документы, которые были оформлены соответствующим образом- просто скажет ему: иди и оплачивай. Потому что с такими документами в суде дело будет заведомо проигрышно.